海外在住でも日本の不動産は売却できる｜手順・必要書類・税金を整理

2026年4月11日

「海外に住んでいると日本の不動産が売れないのでは」と思っている方は多いですが、海外在住のまま売却することは可能です。ただし日本国内での売却とは手続きが異なり、代理人の手配や特有の書類が必要になります。

結論として、海外在住者でも日本の不動産は売却できますが、代理人（司法書士・弁護士など）の手配が実質的に必須です。また、売却代金から10.21%が源泉徴収される仕組みがあるため、事前に理解しておくことが重要です。

この記事の要点

代理人の手配・在留証明書・サイン証明書の取得が必要です。買主が売却代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納める仕組みがあります。確定申告で3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合があります。手続きは複雑なため、司法書士・税理士への相談を推奨します。

海外在住者が不動産を売却する基本条件

非居住者であっても日本の不動産の売却自体は有効です。ただし以下の2点が通常の売却と大きく異なります。

代理人が実質的に必須：登記手続きや書類への署名を代行する専門家（司法書士・弁護士）を日本で立てる必要があります
源泉徴収制度：買主が売却代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納める制度があり、売却益の有無にかかわらず天引きされます。後で確定申告をして過払い分を還付請求できます

在外公館での書類発行は数週間かかることがあります。計画的に早めに動き始めてください。

売却益がある場合は確定申告が必要です。不動産売却益は分離課税の対象で、所得税・住民税・復興特別所得税合わせて約20%前後の税率がかかります（所有期間によって異なります）。

ただし以下の特例が適用できる場合があります。

特例の適用条件は複雑なため、税理士への相談を推奨します。源泉徴収済みの税金は確定申告で還付請求できます。

すぐに売却せず管理のみを委託することもできます。物件管理会社に依頼することで、経年劣化のチェックや、賃貸に出す場合の入居者対応を代行してもらえます。費用・サービス内容は会社によって異なるため、契約前に確認してください。

海外在住者の不動産売却は手続きが多くなりますが、代理人と連携することで帰国せずに進められます。まず司法書士または不動産会社に相談することから始めてください。

在留証明書はどこで取得しますか？: 現住所を管轄する日本大使館または総領事館で取得できます。パスポートと現地の住所証明書類が必要です。発行に数週間かかる場合があるため、早めに手続きを始めてください。
源泉徴収された10.21%は戻ってきますか？: 確定申告をすることで、実際の税額と源泉徴収額の差額が還付されます。売却益がない場合や特例が適用される場合は大部分が還付対象になることがあります。税理士に確認しながら申告することをおすすめします。
代理人は誰でも頼めますか？: 登記手続きについては司法書士が専門家です。複雑なケースでは弁護士に依頼する方法もあります。不動産会社が仲介から登記まで一括対応しているケースもあります。費用・対応範囲を確認して選んでください。
帰国しなくても売却できますか？: 代理権限委任状（公証役場で認証済み）があれば、代理人が手続きを進めることで帰国なしに売却できます。ただし銀行での本人確認が必要なケースや、状況によっては一時帰国が必要になる場合もあります。代理人と事前に確認してください。